Investir dans un bien immobilier locatif vous permet de profiter d’un investissement plus rentable et de vous constituer un complément de revenu à condition de bien choisir judicieusement le bien à acheter. Le taux de rendement fait partie des éléments à prendre en compte avant d’investir dans un logement. Il est important de ce fait de calculer le rendement locatif de l’établissement pour déterminer si le bien que vous avez choisi en vaut la peine. Il vous permet d’évaluer la qualité de votre investissement.
Le rendement locatif : qu’est-ce que c’est réalité
Connu également sous le nom de rentabilité locative, le rendement locatif est le rapport entre le prix de revient du bien immobilier et de la valeur de l’investissement initial. Il s’agit d’un indicateur financer qui vous permet de déterminer si le bien vous permettra de profiter d’un bon revenu. Généralement, le rendement locatif se présente sous forme de pourcentage sur une base annuelle.
Pour quelle raison devriez-vous effectuer le calcul du rendement locatif ?
Le fait de calculer la valeur de votre rendement locatif vous donne la possibilité de connaître la santé de votre investissement. Si le bien propose un loyer plus élevé, alors l’acquisition du bien immobilier peut constituer une erreur. Et réciproquement, si le loyer est assez faible, alors le logement vous fera profiter d’un rendement locatif beaucoup plus intéressant. Dans ce dernier cas, vous pouvez vous estimer d’avoir fait un bon investissement. Vous devez comprendre qu’il ne s’agit pas uniquement de calculer le loyer, mais surtout d’évaluer la véritable rentabilité de votre bien immobilier locatif. En effectuant ce calcul, vous aurez la possibilité de négocier vos emprunts immobiliers auprès des établissements financiers. Le calcul de la rentabilité locative vous permet en effet d’affirmer votre solvabilité à rembourser vos crédits. Avec cet élément, les banques peuvent s’assurer de la pertinence et de la sûreté de l’emprunteur.
Le rendement locatif brut
Il s’agit du rapport entre le prix de revient brut du bien (la valeur des douze mois de loyer hors charge) et le prix d’achat total du bien locatif. C’est ce type de rendement que les agences immobilières publient dans leurs annonces. Les agents se basent sur le prix d’achat net vendeur et les frais de l’agence pour calculer la valeur du rendement locatif. Pour que le calcul de ce type de rendement soit le plus précis que possible, il est important d’ajouter dans votre calcul toutes les charges se rapportant à l’acquisition du bien immobilier. Ainsi, vous devez utiliser le prix de revient total de la maison (prix d’achat du logement + frais d’agence) que le prix d’achat total. N’oubliez pas d’y ajouter tous les frais annexes comment la taxe de publicité foncière ainsi que la taxe sur la valeur ajoutée.
Le rendement locatif brut et empreint
Si l’objet de votre emprunt constitue à l’acquisition d’un bien immobilier locatif, votre calcul doit inclure obligatoirement le prix de revient de le l’investissement locatif, les frais d’assurance ainsi que les intérêts se rapportant au crédit. L’ajout de ces éléments vous aidera à avoir une vision plus claire du coût de votre investissement et de ce que cela pourrait vous rapporter, mais surtout de vous assurer que vous avez les moyens de rembourser vos mensualités.
Est-ce suffisant de se baser sur le calcul du rendement locatif brut ?
Le calcul du rendement locatif vous permet de faire une première estimation de votre investissement. Cependant, ce n’est pas suffisant pour déterminer si vous avez fait un bon investissement ou non. Le calcul du rendement locatif ne comprend pas toutes les charges se rapportant à la location, alors que ces frais peuvent avoir un impact sur la rentabilité locative de votre investissement. Le rendement locatif brut sert comment un argument de poids pour la vente ou la demande de prêt, mais il ne faut se baser pour réaliser tous les calculs de la valeur réelle de votre investissement. Pour une meilleure évaluation, vous devez vous focaliser sur le rendement locatif net d’impôt et de charge.
Le rendement locatif net de charges
Le calcul de ce type de rendement se base surtout sur les charges annuelles. Ceux-ci peuvent se différencier d’un bien immobilier à un autre, mais également en fonction de la façon dont vous allez gérer le bien immobilier et de l’assurance locative. Pour ne pas vous induire en erreur, vous devez évaluer le plus possible : vous devez de ce fait, inclure la taxe foncière, les frais de gestion ainsi que les charges non récupérables.
La taxe foncière
La taxe foncière fait partie des charges importantes que vous devez payer chaque année en plus des autres charges. C’est l’administration fiscale qui établit la valeur de la taxe foncière, en se basant sur la valeur locative cadastrale théorique, le coefficient de revalorisation et le taux d’imposition locale. Pour être le plus possible dans les calculs, vous devez prendre en compte toutes les autres charges imposées par les collectivités locales.
Les charges non récupérables
Les charges non récupérables entrent également dans le calcul du rendement locatif net de charges. Ces éléments regroupent toutes les charges que vous devez vous acquitter sans que pouviez les récupérer à la location. Parmi ces charges, vous devez compter les charges de copropriété, les honoraires du syndicat de copropriété, les coûts des travaux.
Frais de gestion
L’achat d’un bien immobilier locatif nécessite des frais de gestion si vous ne comptez pas gérer vous-même votre investissement. Les frais de gestion font donc partie des charges à inclure dans l’évaluation du rendement locatif du bien. Vous devez comprendre que la valeur de ces frais est équivaut à 8 et 15% de montant total du loyer annuel hors taxes. Vous devez inclure dans ces frais la responsabilité civile, l’assurance de la copropriété, l’assurance du bien… Vous pouvez également y introduire les frais d’assurance de vacance locative ainsi que la carence locative ou l’assurance loyers impayée.
